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论小区公约的运行

李敏

中南民族大学

摘要：随着社会主义市场经济的发展,社会进入了急剧的转型期,物业小区正是这一转型期的产物,并且已经成为城市的基本单元。党中央、国务院高度重视基层民主自治,小区自治已经成为我国基层民主自治的重要组成部分。小区公约的运行是小区自治的核心内容,既关系到和谐小区的建设又关系到社会的稳定。但是,无论在理论上还是实践中,小区公约的运行都没有受到应有的重视。小区公约是小区自治的基础,是民间法的重要组成部分,具有地域性、自发性、内控性与经济性等特点。小区公约指全体业主为了维护共同的合法权益,保障物业小区的安全与合理使用,维护并营造安全、文明、和谐的小区氛围,而决议的共同遵守事项。小区公约是业主自治的最高文件,不仅对各个业主有约束力,还对其共居人、雇工、承租人、物业服务公司、业主委员会等具有约束力。小区公约的运行是一个从小区公约的制定到实施的过程。在实践中,小区自治存在诸如小区公约制定不及时,业主及其他相关主体时常发生违反小区公约的行为等现象,其主要原因是“业主参与的缺失”。业主的参与缺失具体表现为业主参与的广度与深度不够;业主负面参与多,正面参与少;业主被动参与多,主动参与少;业主参与的结构不均衡这四个方面。业主是小区公共决策的参与者、小区公共事务的参与者、小区公共事务的监督者。业主的参与是小区公约运行的关键,要通过培育小区自治意识、塑造积极的公民精神、开展广泛的小区教育、创新业主参与方式以及建立业主参与的激励机制等方式来调动业主参与小区公约运行的积极性,从而保证小区自治取得良好的效果。本文主要研究小区公约运行的相关基础性问题,通过借鉴国外和我国台湾地区关于小区公约运行的理论研究与实践经验,旨在构建小区公约良好运行的框架,发现小区公约运行中存在的主要问题并且提出解决该问题的对策。本文分为五个部分。第一部分是小区公约概述。第二部分是小区公约的内容。第三部分是小区公约的制定。第四部分是小区公约的实施。第五部分分析了小区公约在运行中存在的主要问题并提出了解决该问题的对策。 

关键词：民间法; 小区自治; 小区公约; 运行; 业主参与;