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雅园新村第10栋业主群聊天记录(关于成立公司)

— 2023-06-03 —

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:40

现在与我们的权益关系最大的是我们这三栋保留建筑物的个人以及公共的物业。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:42

我们回放我们和镇政府的协议书以及政府关于雅园新村的出让公告的有关条款。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:45

征收安置协议书第四条房屋改造和办证：<br>
　　1.本协议生效后，乙方委托甲方统一实施回迁安置房消防安全、供水、供电、燃气管道等公用部分整治施工，统一实施违法建设处理，统一缴纳市政配套费，统一验收后交由新的土地竞买人确权登记，统一办理不动产权证至乙方名下。<br>
　　2.乙方在领取不动产权证时，应向甲方缴纳开展本条第1款工作垫付的成本费用，该成本费用原则上不得超过500元/m2，具体以实际结算为准。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:47

雅园新村地块的土地出让公告<br>
1.竞得人须无条件配合广州市白云区钟落潭镇人民政府完善项目内保留三栋物业（地上计算容积率建筑面积21054平方米，未办有偿使用手续，需注记“未办土地有偿使用”，其中保留住宅计算容积率建筑面积16876平方米，保留商业计算容积率建筑面积4178平方米）的工程改造报建、验收、产权交换和权属确认手续，并承担完善本项工作所需资金约人民币1376万元，初始登记确权至广州市白云区钟落潭镇人民政府名下。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:50

小区价值的提升以及权益的维护和利益的争取涉及的方方面面很多，我们先从这点入手。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''11:54

个人物业是属于个人的，我们通过争取，小区价值提升了，其属于个人的部分不管他欠不欠管理费他的个人利益都会得到。但是公共部分是可以按约定让不交管理费者没有份的，只要我们有四分之三以上的业主通过就可以了。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''12:00

这里面的逻辑关系。<br>
以上说的权益的获得，需要我们业主齐心合力。齐心合力如何表现，我们是业主自行管理，不交管理费就不是齐心合力里面的人，他该得的得了，公共部分的分摊他不参与到同心合力里面来，他有什么权力也一样分得到？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''12:09

获得公共利益的地方还很多，“共建共治共享”，只有“共建共治”，才有“共享”的可能。先吃饭，以后慢慢说。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:38

@'''[[用户:所有人|所有人]]''' 继续讨论

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:39

要将业主拧成一股绳，同心合力，大家都自觉的交管理费，就得有共同的利益驱动。而目前最直接的利益驱动就是落实我们与政府签署的《住宅房屋征收安置协议书》。

'''[[用户:天道酬勤|天道酬勤]]'''16:41

[[文件:强.jpg|30px]][[文件:强.jpg|30px]]

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:41

我们和政府签的的协议书中说“统一验收后交由新的土地竞买人确权登记，统一办理不动产权证至乙方名下。”，可我们再比较一下政府的土地拍卖公告，里面是这样讲的“初始登记确权至广州市白云区钟落潭镇人民政府名下。”为什么不直接按照《征收安置协议书》中说的直接确权至乙方名下，而是先绕一个弯，先确权至钟落潭镇政府名下。然后再由政府以什么方式转到我们名下。为什么要这样绕弯？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:41

先确权至政府名下算什么？国有资产吗？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:42

然后再转到乙方，我们业主名下，国有资产转移吗[呲牙]

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:43

大家帮忙分析一下，这么改变合同条款的目的是什么？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:44

怕我们拿到房产证不交改造费对吧？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:48

那我们就讨论协议书中说的改造费的问题。<br>
《征收安置协议书》中说，“乙方在领取不动产权证时，应向甲方缴纳开展本条第1款工作垫付的成本费用”。就是说小区的改造费是我们业主出的，政府只是垫付。我们出钱请人来改造小区，可钱怎么花，改造到什么程度？我们知道多少呢？协议书里面说“具体以实际结算为准”，谁和谁结算？怎么结算？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:53

不要说我们的钱花的冤不冤枉了，就说协议书最终的目的拿证好了。第十栋的旧楼改造进行的这么差，消防就完全不过关，正规的话，消防不过关是通不过验收的，没有通过验收能拿到房产证吗？政府可是各个部门有各个部门的责任，不是那么都好通融的（能够通融，镇政府早就可以帮我们办到房产证了）。即使按目前没有改造好的状况，他们有本事为我们办到证，到时改造费我们要出，而只改造成这个样子，吃亏的还是我们。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''16:57

改造的不好，将来开发商和我们进行赔偿，换房的谈判，我们就会处于下风了。我们的房子被拆迁，是迟早的事情。我们必须未雨绸缪。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''17:04

这个时候我们就得正规的介入对协议书履行情况的监督和审核，介入需要有个正规的名堂。经过这几年的与镇政府和其它相关方的接触，我深深感到我们的代表必须有个名堂。业主委员会是比较好的，但我们连物业管理区域都不能正式确定下来，成立业委会真的就免谈了。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''17:12

一旦进行审查，就得涉及协议书的甲方和建设方，建设方是谁？金竹物业管理公司吗？这可是会引起很大的利益冲突。做得来吗？大家讨论一下，利弊在哪里，值不值得这个时候挑起这么大的矛盾？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''17:19

十有八九是提出后无法开展的。只是如何以攻为守，获取我们的利益的最大化。如果我们因而能在以后的项目部分介入深点，节省成本，更有效的利用后续的费用改造好我们的环境。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''17:22

@'''[[用户:所有人|所有人]]''' 小区是我们业主的小区，我们是这里真正的主人，我们要做主我们自己。

'''[[用户:张杏甜|张杏甜]]'''17:24

小区是我们业主的小区，我们是这里真正的主人，我们要做主我们自己。[[文件:拳头.jpg|30px]][[文件:拳头.jpg|30px]]

'''[[用户:-v-ZSR╯|-v-ZSR╯]]'''18:18

小区是我们业主的小区，我们是这里真正的主人，我们要做主我们自己。[[文件:拳头.jpg|30px]][[文件:拳头.jpg|30px]]

— 2023-06-04 —

'''[[用户:紫玫|紫玫]]'''07:12

昨晚A梯出来左边的铺子，丢垃圾多的不要不要的，垃圾房洗手盆地上那里现在还有很多，费用不交，还欠楼上所有业主的一大笔电费水费和管理费，谁帮他清理？他就是要楼上所有的业主帮他买单。既然你说拆迁办叫你不要交费用给自行管理的我们，那把垃圾拉去拆迁办那里丢，没资格丢到我们的垃圾房。

'''[[用户:程|程]]'''08:18

那要通知大纲领的负责环卫人员去问他要了

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:23

这个问题的责任主要不在档主，而在金竹（他们同时是拆迁办的身份）。是他们告诉档主不要交物业费给我们的。<br>
我们业主还是有人认同金竹就是拆迁办，就是政府。<br>
他们都说不要交管理费给我们[呲牙]

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:24

我们和金竹的矛盾是想躲也躲不过的。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:25

像去年年底关于楼下中间拿来放电瓶车的问题。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:25

[应用消息]

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:29

当时我和@'''[[用户:有口无心805|有口无心805]]''' 去规划办找颜主任，找他的目的是希望这件事情镇政府能通融一下，人性化一点，将楼下停车库暂时让我们放电瓶车。可是那次见面可以说颜主任是最不客气的一次了，完全站在金竹的一方说话。无意间他讲出了他们的担心，怕我们借用了一楼中间，将来可能他们要拿回去就不容易了。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:30

想起来真可笑，那个地方是谁的就是谁的，哪有借用了，就刘备借荆州，有借无还的？<br>
也可以想象，金竹就是这个鬼把戏，想先占有那个地方，将来就可以一直占用下去。<br>

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:35

看看金竹的政府背景，看去年年底的那次，居然可以请来钟落潭镇农村部的副镇长，再能够将规划办，消防部门的执法人员，出租屋管理人员也都叫来。能量可谓不小。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''08:37

这样的公司能为业主服务当然很好，可是如果利用这些关系以赚我们的钱为目的（不是应得的服务报酬，而是千方百计的敛财）那是十分可怕的。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:31

@'''[[用户:所有人|所有人]]''' 我有个设想，这个设想能促进我们业主齐心合力，加强自行管理，提升我们小区的影响力，进而有助于我们和政府签署的《征收安置协议书》目标的实现，有助于提升小区的“共建共治共享”水平。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:32

这个设想两年前就提出过了，不过这个时候更显迫切性和可能性。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:35

这个设想是：<br>
1、成立属于业主所有的股份合作制企业，股东就是我们全体业主，所有股东拥有一人一票的表决权。<br>
2、缴纳的管理费当作认缴的股金。不交管理费的，理所当然就不是股东了。<br>
3、营业范围：社区服务，智能化社区建设等。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:36

这个企业的制度和业主大会、业主委员会的制度基本一样，但股份合作制企业更加实在。通过这个共有的企业实现小区物业的管理以及共有资产的增值。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:38

大家先不急于表态赞成或反对，而是需要先对各种利弊进行细致的分析。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''21:46

既然成立业委会这么难，那成立和业委会功能相似的“股份合作制公司”是一个很好的替代方式。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''21:49

业委会是业主一人一票选举成立的，股份合作制公司也是业主一人一票选举成立的。股份合作制公司的董事会就相当于业委会。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''21:52

股份合作制公司比业委会多了可以营利的功能，这对业主是不是更有好处？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''21:53

这会不会是一个创新？

'''[[用户:江南仁|江南]]'''22:18

[https://rh.sru.baidu.com/r/10zdstRAYRG?f=wf&u=ce3c17e7c2a64430 股份合作企业_百度百科]


— 2023-06-06 —

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:18

@'''[[用户:所有人|所有人]]''' 

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:18

我们继续讨论业主股份合作制公司的话题。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:19

成立一个属于社区业主的股份合作制公司，有利于提高我们目前自行管理的美誉度。我在侧面了解到颜主任说我们自行管理搞得一团糟，小小的一栋楼分成两派，收缴的管理费使用不透明，不知道用到哪里去。<br>
谁有条件到颜主任那里唱衰我们？为什么唱衰我们？大家可以推想到是谁的，因为唱衰我们对他们有利。效果也的确是有了，我明显感觉到后来颜主任对我的态度差了好多，我估计他以为别人到他那里唱衰的就是我。这样的后果必定影响到我们的维权，我们利益的争取。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:22

能够成立起一个属于业主的股份合作制公司，就说明业主们齐心合力。那些对我们的唱衰不攻自破。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:25

我们成立业主股份合作制公司，如果办得好，还会提升整个社区的美誉度，社区的美誉度与业主的利益高度相关。社区美誉度提升了，房价就会高起来，空置的住房、档口就容易出租出去。我们小区的老板很多，他们的业务就有可能因而得到扩展。美誉度高，必定是一个文明的社区，文明的社区是基层政府政绩的需要，如果我们做到了，我们的很多的诉求，政府会乐意听，会乐意帮助解决，甚至会在资金上支持我们。基层社区的文明建设，政府有一定的经费支持，这些都是通过项目实现的，比如环境美化（与美丽乡村建设同为对基层治理的财政支持），社区大饭堂，社区养老中心建设等，都有经费和政策的支持。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:38

如果我们社区的美誉度高了，对竹溪云景楼盘建好之后的销售也会有帮助，云景公司很多的事情也会乐意和我们商量。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:39

云景的这个楼盘起码要3、4年之后才能建好投入销售，这3、4年的时间足够我们将我们的自行管理做好，宣传好。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:49

我们现在在很多方面处于被动，被边缘化的状态。很多的事情我们被蒙在鼓里，不知情。如果我们能主动的提升自我，为社区的治理尽我们的义务，我们就必定会有更多的话语权，我们会因而处于主动的地位。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''06:57

权利和义务是相辅相成、相互促进的。<br>
不能老从维权，要权利的角度思考。我们要为社区的治理尽我们的义务。要有付出，才有所得。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:47

@'''[[用户:所有人|所有人]]''' 关于注册公司的费用问题<br>
1、注册资金，用管理费逐月认缴的方式。这样业主不用另外出资。<br>
2、注册场地，现在的注册场地的要求已经很松了，家庭住址都可以作为注册场地。我们可以和没有装修又没有交管理费的业主商量，用他的住所地址作为公司注册场地，这样他的管理费就当作已交。场所我们也不用装修，因陋就简，艰苦创业。这样处理相当于公司不用支付场地费。<br>
3、兼职会计一名，每月应该两三百元就可以了，因为大量的财务基本的工作我们已经做了，兼职会计只是办理工商、税务一些的例行事务。<br>
4、最少要有一人买社保，这再具体商量。不知道有没有办法免掉这一条。否则每月公司要为这一个人买社保，他自己出大约三分之一，公司出大头，公司出的这部分不会超过700元。<br>
5、有了正式的公司，可以通过银行划账收管理费，这样会收的比较齐。基本的经营费用是足够的。

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:49

　　广州户口社保每月缴纳多少钱？<br>
　　1、按广州户口标准购买，单位每月缴纳的社保费用是624.66元，个人每月缴纳的社保费是251.10元，合计每月875.96元。<br>
　　2、按广州外来工标准购买，单位每月缴纳的社保费用是452.29元，个人每月缴纳的社保费是193.64元，合计每月645.93元。<br>
　　注意：广州户口只能按照广州的标准购买社保，非广州户口可以按照广州户口标准购买，也可以按照广州外来工标准购买。<br>

'''[[用户:江南仁|江南]]'''09:50

这是网上找到的，实际情况会有出入。熟悉的人说说。