东成大厦:论业主集体维权和小区物业自管
小区治理材料之五
湖南省三湘文明社区促进中心
论业主集体维权和小区物业自管 谈 俊2017-7-8
★业主集体维权 小区业主集体维权的直接起因是: 物业企业严重侵犯业主的合法权益，这种权益主要是属于全体业主的公共利益。表现在维修基金被掏空和公共收益被侵呑已及乱收费乱涨物业费，这些问题一般在前期物业或者是业主委员会不履职状况下犹为严重。 由于新小区维修基金动用较少，小区的设备设施还没有到更新期，也没有重大维修项目产生，因此，业主利益被侵占的问题往往被掩盖着，并没有引起绝大部分小区业主们的关注。所以，这个时候的小区物业矛盾并不突出，业主仅关注小区的环境卫生和服务态度等表象，对于深层次的公共经济利益问题往往看不见，因此，这一期间很少发生业主集体维权事件。 小区到了10年左右，特别是到了15年左右的老旧小区，由于设备设施到了大量修理和更新期，业主们猛然发现，维护小区的正常运行，必须有大量公共资金做后盾，保守住小区的命脉是经济，并不是缴了物管费就万事大吉。可是，维修基金全部被不明不白用完了，同时又发现小区产生大量的公共收益是属于全体业主共有，并且可以用这部分钱充实维修基金，问题是这部分钱又到哪里去了呢? 当然是尽数进了物业企业的腰包，因此，维权的风火燃烧起来了。 笔者所在的长沙市东成大厦就是典型事例。小区在1999年交付使用，到了2014年时，15年的老旧大厦已经破烂不堪，电梯、中央空调、消防设备等急需更新，屋顶防水工程、自来水管道更换工程都得要进行。这需要一笔不菲的资金，可是，钱从哪里筹集?大楼归集的300万元维修基金全部掏的光光，15年的公共收益一分不留全部进了东盛物业公司的腰包。此时，业主才看见了危机的存在，看见了物业公司是如此贪得无厌。 危机出现时，总会有人挺身而出，出于公益与公义，必须要有人勇于站出来维护集体利益，当然，站出来的仅是极少数几个人，有的小区仅仅一两个人。显然此时维权迫在眉睫已经是亡羊补牢。绝大数小区业主集体维权始于此时。 维权这个词，刚开始业主们总是佰生，也不知道小区有哪些集体权益，这个权益怎么去维护，此时少数觉醒的业主们开始艰辛地摸索。为什么说是艰辛呢? 首先是不知道往哪里投诉物业企业，渐渐找到投诉的部门时，又会遇上踢皮球、冷处理、推诿不管事等等。投诉困难就诉讼吧，这是很多业主集体维权时采取的方法。当然，我们同样也是走的这种投诉不成转个弯打官司这条路，结果呢?官司打一场输一场，人们绝望了。在2015年8月份一次全国业主论坛长沙会议上，我写了一篇发言稿，题目是《业主依法维权路在何方？》，发言稿通篇内容在呐喊、在挣扎、在绝望中咆哮。为什么基层政府中的工作人员会有如此这样对待人民群众的现象?为什么纵容包庇物业企业侵占业主权益?为什么法官也是这付德行?无法接受的社会现实，无法接受这一次次无名的败北，有种有冤无处申，憋的整个人要爆炸似的。 在我们的基层政府部门里，握有实权的部分干部中存在腐败分子，是他们在为黑物业背后撑腰(我习惯把疯狂侵占业主利益的物业企业称为黑物业)，这种撑腰让本来困难的维权更加艰难。腐败分子手握权柄，物业企业手上有钱，钱权交易一但发生，仅靠几个业主骨干坚持，可以想象到，维权困难是多么的大。因此，小区维权周而复始，往往失败告终。而且，维权骨干要经得起物业企业的拉拢利诱，当然也有少数经不起利诱的存在。利诱不成接着就施行威胁恐吓、造谣中伤、甚至殴打等黑社会性质的手段。维权一般都要经历这么一个循序过程，就像魔咒一样。
《中华人民共和国物权法》第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
国务院《物业管理条例》第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 小区成立业主委员会对于业主集体维权有着一定的帮助，业主有了合法组织，业主委员会可以根据业主大会的授权，进行谈判、协商、举报、诉讼。作为物业企业愿意吗?当然不愿意，因此，成立业主委员会难就成了普遍现象，到目前为止，长沙市成立业主委员会比例不足30%，当然，《物业管理条例》设计的高门槛，以及地方主管部门的土政策，也是业主委员会成立难的主要因素之一。我们在一次政府信息公开中发现，物业企业包办成立的业主委员会，备案材料内容真伪且不说，连备案必备的基本要件都不齐全，有的仅有三四页纸就顺利备案了，而由业主，特别是小区集体维权期间发起成立的业主委员会备案，总是鸡蛋里找骨头，采用行政审查替代告知性形式备案，这种无法可依的行政审查备案十分普遍。 对《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复（国法秘函［2005］439号）湖南省人民政府法制办：你办转来的《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》收悉。经研究，现答复如下：《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。这里的“备案”是一种告知，不具有行政许可的性质。 即使成立了业主委员会，由于现行组织架构问题，业主委员会不具有法人地位，业主委员会行驶权力难度也大，在物业市场方面并未形成真正的甲方。加上物业企业重重阻挠与利诱，官商勾结违法违规撤销业主委员会的事件累有发生，业主委员会生存的环境极其恶劣。造成真正能够行使权力并挺住的业主委员会并不多。 老百姓辛辛苦苦用尽毕生的积蓄，甚至背债买套房子，为的是改善生活环境，提高生活指数，能够安居乐业。谁想到，买房子竟然惹出了一身烦恼。这个问题不解决不利于社会和谐稳定，也破坏了党和政府在人民群众心目中的形象。 面对物业企业的利益链接，又有保安力量逼迫业主，而业主普遍是处于自扫门前雪一盘散沙的状况，因此，造成业主集体维权困难重重，给黑物业任性榨干小区财富营造了充分的空间，其结果是老小区运行不下去成为残疾楼盘。产生这样的负担包袱靠政府财政背的起吗？因此，小区侵占与反侵占矛盾激化，显然，这种矛盾是由于黑物业侵占业主利益造成的，基层小区不安定因素将由此产生，希望党中央能够重视，惩治基层腐败，加大惩治黑物业侵占业主利益的力度，贯彻落实《物权法》，尊重私权，鼓励小区业主自治，鼓励引导小区物业自行管理，真正还私权于民，公权不要过份干预私权。事实也证明，凡是利用公权过份干预小区事务的，小区就会矛盾激化，所在小区的黑物业就越发猖狂，其根源是腐败作怪下的公权被利用，在利益链接的背后坑害广大业主。 黑物业有持无恐侵占广大业主公共利益，有着贪官污吏的纵容与保护的重要因素，如果没有保护伞，黑物业侵占行为就会收敛，因此，业主依法维权，首先要依法举报那些充当保护伞的官员，这是一条重要的原理，而采取不间断信访，是维权成本相对较低而且行之有效的方式，关键是持续。保护伞收敛后，黑物业再也不敢嚣张，一条腿的盗贼再凶也凶不到那里去，到了这种状况，离维权胜利仅剩下一歩之遙。 业主维护自身的合法权益是正当的一件事，是一种公益行为，是公义之举，千万不要以违法对违法，我不支持在政府门前拉横幅，影响政府形象是亲者痛的事，并且违背了维权的本意，给维权带来不良的后果。我们应该看到一个事实，保护伞手上握有公权力，黑物业违法他会极力保护，当业主集体维权中有过激行为，甚至有违法行为时，保护伞就会毫不手软利用手中的权力下手，因此，业主集体维权必须依法依规进行，这恰恰能使保护伞和黑物业坐立不安。 小区保安人员是一支准武装力量，这些人中有不少社会闲杂人员，甚至还有膀上刺青的、吸毒的，这些人平时听物业企业老板的，他们逼迫业主，破坏治安，在特定的情况下，调过头来对付政府不是没有可能。这对人民政权有着潜在的威胁，建议政府收回保安队伍的人事权，清除不合适的人员，尽量聘用退伍战士，不仅有利于减轻退伍军人安置的压力，又能提高保安队伍的素质。 ★小区物业自管
《物权法》第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2008年左右，就已经出现了物业自主管理的小区，这是符合《物权法》第八十一条法律规定的，可是，经过十年左右的时间，进展十分缓慢，原因出自两个方面:利益沾接官商勾结和业主自身觉醒。
一、先谈谈利益沾接官商勾结方面的原因:物业公司经营小区，可以说是一本万利的买卖，包含合法利润和非法所得，可以这么说，物业行业是个暴利行业。就以长沙市东成大厦为例，这栋大楼建筑面积才47000平方左右，物业公司通过物业费、乱收费、公共收益、降低服务质量、克扣员工待遇等，每年的凈利润在200万元以上，还不包括在维修基金做手脚这一块。这么大的利益所得，物业企业肯轻而易举撤出小区吗?为了保守利益，贿赂官员对付业主几乎是绝大多数黑物业的常用手段，因此，物业企业撤出小区难、成立业主委员会难、业主集体维权难、施行小区物业自行管理更难。
长沙市东成大厦是座18年的老旧楼，维修基金已被掏空，公共收益全部被物业公司拿走了，如果不通过物业自管造血，这栋大楼显然将支撑不下去。在当时业主们仅仅有这么一丝是否自管的想法，并没有形成决定，此时，神经过敏的个别党员干部立即告诫我们不允许自管。小区物业自管是合法行为，这是为什么?问题是，这种不允许带有普遍性，无非是触犯了个别人既得利益，打破了原来的利益输送链。当然，也有担心自管万一搞不好的因素。尽管是善意的担心，也暴露出个别党员干部只相信自己不相信人民群众的坏毛病，党中央一直在强调，要求党的干部要走群众路线，要做充分的调查研究，可是，真正落实了多少? 面对这样的阻力，反而推动了我们自管的决心，为什么?因为东成的业主不信邪，骨子里就有那股只信真理，敢于挑战权威的英雄本质。面对阻力，东成人智慧地绕了个弯子，从短时间借壳自管过渡到直接自管，不到两年的时间，自管取得了可喜的成绩，不仅大楼物业管理的好，而且邻里关系融洽，十多年互不相往的邻居成了互相关照的邻居，一直强调而不能实现的熟人社区，在人人关心集体的氛围中自然形成了。2017年7月2日，东成大厦业主委员会参加了在广州召开的全国小区自管经验交流高峰论坛，从各小区汇报材料来看，包括东成大厦在内，不论是物业管理质量，还是服务态度，以及小区的建设，包括和谐稳定都得到彰显，这与追逐自身利益的物业企管理的小区相比，其无法遮掩的优势全然凸显无疑。
我们大厦虽然自管时间不足两年，继从物业自管后，业主成了大厦的真正主人，再也没有黑物业逼迫业主的现象存在了，从自管的第一天开始，我们废除了强加给业主头上不合理的收费，物业岗位人员补齐了，物业人员的工资增加了，五险买上了，生活费标准提高了，抖动的电梯平稳了，公共部位的灯光亮堂了，清洁卫生上去了，亲民服务项目增加了，服务态度热情了，从业人员的工作责任心增强了，就连随处可见的小广告小膏药也不见了，长期开裂的护坡修复了，楼顶自来水蓄水池即时清洗了，安装了140只大华高清摄像头，并且作手更新改造陈旧破烂的自来水供水系统已及中央空调系统。面对已经被原物业公司抽空榨干的东成大厦，所有不菲的资金投入，业主没有出一分钱，全凭小区的公共积余和争取政府的支助。而且再也没有发生过一起物业纠纷，并且还收到两面由业主增送的锦旗。正所谓物业公司招聘的物业人员为老板，业主聘请的物业人员为业主。
二、业主自身觉悟问题的原因: 在物业管理神秘论的蒙蔽下，业主们普遍认为，小区自管很困难，担心小区管理不如以前，有种宁可守住原先糟糕的现实，也不愿意冒自管"风险"改变一下败坏的现状，就像改革开放初期的铁饭碗职工不愿下海一样，宁可守住穷饭碗等待下岗，也不愿意下海试一把，很少有业主思想有关物业管理方面的事情。小区自管的必备条件有两点: 1、业主觉悟；2、业主委员会敢于担当。在物业管理神秘论导向下，人们不知不觉在思想上成了俘虏，所以，揭杆自管的小区，往往大部分都是被物业企业榨干并且活不下去走头无路的老旧小区，在这种程度上，有种被"逼上梁山"没有退路而为之，殊不知自管越早，小区资金流失越小，殊不知维护小区长期良性循环靠的是雄厚的资金，小区的命脉不是别的，是充足的经济储备。而小区物业自管，恰恰是积累小区公共资金最好的方式，是营造小区造血系统，维系小区所需资金源源不断的源泉。
我们分解一下物业企业是怎样运作管理小区的。物业企业采取项目经理负责制管理小区，保洁、化粪池清理、垃圾外运、电梯维护、绿化护理等，绝大部分物业公司都是将这些项目分包给专业公司做，物业公司具体做什么事呢？那就仅仅剩下保安和零星小修小补的维修工。如果把保安再分割出去，物业公司还有什么事可做呢？通过分解，不难看出，物业企业管理小区采取的是社会大分工，自身所做的很少很少。
如果我们大家不凭自己的主观意识想当然认定，稍动脑子加以分析，不难看出，社会已经进入信息数据化，进入社会大分工时代，可是，人们的思维还停留在小而全小作坊、小农经济思维里，所以，提起物业自管就如遇狼群，甚至还错误认为大型小区自管不了，有啥管不了的？我们列举江苏无锡、深圳、北京三个经济发达地区自管小区案例做见证:
1、江苏无锡春江花园小区建筑面积54.8万平方米，3500多户业主(小区规模不算小吧)，多层物业费0.5元/平方，高层电梯房1元/平方，用积余的钱，把小区打扮的极飘亮，那大型假山，小桥流水，使人心旷神移，幽谷林间小道，是年轻人谈情说爱压路的极好去处，宽阔的中央广场，雕塑音乐喷泉灯光辉映，让小区显出辉煌气派，很适合大妈们广场舞。
2、深圳市城区的莲花山庄，小区占地面积达到2.5平方公里，有528栋独立别墅，200多户多层洋房，独立别墅物管费才1.5元/平方，多层洋房1元∥平方。
3、北京东升园小区，建筑面积仅12万平方米，多层的物管费0.7元/平方，高层电梯房1.25元/平方，用积余的钱实现了北京市第一个更换新电梯的小区。
上面三个小区都是处在经济发达地区的高消费城市，相对处于内地的湖南来说，人员工资造成的管理成本要比湖南高出许多(长沙保安人员的工资水平在2300-2500元/月、深圳保安人员的工资水平普遍4000元/月)，这么高的工资成本，物管费却比湖南低哪么多，而且管理服务又那么的好，不去做调查研究的人，的确是不可思议的事。您在长沙能找一个高档别墅区物管费仅收1.5元的吗?您在长沙能够找到物管费仅收0.5元、高层电梯房仅收1元的物管费的吗?这些经济发达高消费地区的自管小区，都是这个收费水平哦!而且年年有丰盛积余，并且小区管理的又是那么好。某个小区自管八年，已经为小区积余了1000多万元，有了如此丰富的积余，对众业主来讲是件多么好的福音呢!在如此铁的见证面前，还对自管怀疑吗?还有理由说小区自管只能局限于小规模小区吗?还对自管有别的吱吱嘎嘎吗?，如果还说服不了你，只能说明你是位.......。
小区物业自管后，业主委员会工作强度不增加反而减少
物业公司懂得聘请项目经理管理着一个个小区物业，难道我们不懂得聘请项目经理管理咱们自己的小区物业？
咱们东成大厦自管后，采取了聘请项目经理管理大楼物业，与绝大多数物业企业一样，把保洁卫生、化粪池清理、垃圾外运、电梯维护等，全部分包给优秀的专业公司做，不仅大厦环境焕然一新，而且有着不菲的积余，死了王屠夫，反而吃到了更加新鲜的猪肉。过去物业人员拿老板的工资，所以听老板的，并不在乎业主，自管后，是业主发物业人员的工资，因此，他们十分在乎业主的感受，由此，业主与物业人员的关系改善了。原来是当地有名的物业纠纷的重灾区的东成大厦，自管后，不仅脱掉了物业纠纷的重灾区的帽子，并且收到业主两面锦旗。
这些物业从业人员过去在物业老板那儿打工，工资低，伙食差，甚至五险也不买，还要找茬罚款扣工资。在自管小区干活，不仅工资标准提高，而且伙食标准都有改善，并且一个不拉给员工全部买了五险。过去物业公司老板追求利益最大化，对外侵呑业主利益，对内剥削员工，普遍存在岗位人员配备不足，造成工作做不好，因此，物业人员的工作强度增加，在自管小区不存在这样的情况，该配齐的岗位都配齐配足。咱们想一想，员工有了这么好的待遇和保障，有了这么好的主雇关系，谁不珍惜这份工作?
有人认为自管后，业主委员会工作量增加，其实恰恰相反，自管小区的业主委员会工作很轻省，每月仅开一次会。笔者是业主委员会主任，平时习惯爱管闲事，大厦自管后，闲的没有事做，整天义务给别的小区担当顾问工作。小区设立相应的物业管理部门和各项规章制度，分工明确，责任到人。业主委员会并不直接介入物业管理工作，仅仅是决策小区的大事和财务、具体工作全部落实到部门去做。我们建立了财务管理制度，不仅按月公布财务报表，所有业主随时都可以检查账目，一直到每张凭证，完全公开透明，试问，老物业公司做到这一点吗?我们还建立了现金制度、发票保管、使用制度，收费员职责，业委会物业工作部主任职责，采购、入库、保管、领料制度，这些制度环环相扣，分工明确，责任到人，全体业主参与监督，有这样的科学设计，还担心有多么大的经济漏洞存在?
所以，凡事要做调查研究，只有经过调查研究才有正确的判断，不能用我们有限的思维做出不科学的主观判断，这种这种主观判断往往是极其愚蠢的，正如毛主席在论述调查研究中所说的两句话，没有调查就没有发言权和你要知道梨子的滋味，就得亲口尝一尝；已及邓小平同志常常挂在嘴边上的一句名言:实践是检验真理的唯一标准。
社会大分工专业分包方式，已经使物业服务管理几乎失去了门槛与台阶，没有什么太多的技术含量，再简单不过了。东成大厦物业自管后，出于工作的原因，笔者曾一度深入了解实践物业管理工作，发现项目经理工作的复杂程度，远远顶不上工厂总装车间主任的工作难度。难怪由物业协会组织考试并发出的一张张物业项目经理证书，是这么容易能拿到手。所以，国家取消了物业企业资质和物业管理师证书，原来是有其原因所在。
小区缺失坚持业主合法利益立场的业主委员会，小区的维修基金无法得到保守，属于业主的公共收益就会被物业企业侵呑。维修基金和公共收益一旦灭失，小区经济就会发生危机，相当于掐断了小区经济命脉，不仅危害到小区长期生存的安全，同样秧及到社会安全和国家安全。因此，有业主委员会的小区，采取物业自管模式，能够最大程度维护小区的经济利益，通过不断积累，维护小区长期健康生存的生命线必将得以巩固。
所谓小区物业自管，简单扼要一句话可以概括，老物业时期：项目经理受雇于物业公司老板，因此，为物业企业老板服务，赚钱归老板，财务等所有对业主封闭。自管时期：项目经理受雇于全体业主，为全体业主服务，赚钱归全体业主共有，所有一切包括财务对业主全公开。业主自行管理和托管给物业企业，其实什么都没有变，只是既得利益者改变了。希望读者通过这段分享，能够明白咱们的家交给外人管理和自己来管理的基本区别。
小区到了被黑物业搜刮一空，需要众业主自己一次次大把大把掏钱更新维护小区设备设施的时候，将不由人们意志为转移，必然走自管这条路，这是绝大多数小区进入自管的时间表，我劝同志们多多考虑和认真思考小区物业自管这条路，等到小区千疮满痍时，众业主将会承受更大的经济损失和经济压力，与其逼上梁山，不如早日觉醒，早自管少损失，早自管小区业主早蒙福气。走这条路是早晚的事，你还再等什么?
